Comunicazione entro sessanta giorni dalla cessazione del rapporto di locazione. Il locatore è obbligato a dire all’amministratore la fine del contratto per consentire l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale. L’omissione espone il locatore ai costi che l’amministratore deve sostenere per reperire autonomamente le informazioni mancanti.
L’inquilino lascia l’appartamento. Il proprietario ritira le chiavi, firma la riconsegna, chiude il capitolo. Ma c’è un adempimento che molti proprietari ignorano: entro sessanta giorni deve informare per iscritto l’amministratore di condominio della cessazione del rapporto di locazione.
La risposta alla domanda su se il proprietario debba avvisare l’amministratore quando finisce l’affitto è sì — con un obbligo preciso, un termine perentorio e conseguenze concrete in caso di inadempimento. L’obbligo deriva dalla disciplina dell’anagrafe condominiale prevista dall’art. 1130, n. 6, cod. civ. e dalla L. n. 208/2015 — legge di stabilità 2016 — che ha integrato l’art. 13 della L. n. 431/1998.
Indice
- Il registro di anagrafe condominiale: cos’è e perché va aggiornato
- L’obbligo specifico per la cessazione della locazione
- Cosa succede se il locatore non comunica nulla
- I rapporti tra locatore, conduttore e condominio
- Chi paga le spese condominiali: sempre il proprietario
- Privacy e anagrafe condominiale
Il registro di anagrafe condominiale: cos’è e perché va aggiornato
Il registro di anagrafe condominiale è, in sostanza, la “carta di identità” del condominio: contiene le generalità di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento sulle singole unità immobiliari, compresi codice fiscale, residenza o domicilio e dati catastali.
La riforma del condominio operata dalla L. n. 220/2012 ha attribuito all’amministratore l’obbligo di curare la tenuta di questo registro — sia la redazione iniziale che l’aggiornamento periodico. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L’omessa tenuta o l’aggiornamento carente dell’anagrafe condominiale costituisce una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 7, cod. civ., che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore. È quindi un obbligo che l’amministratore deve prendere sul serio — e che i condòmini devono aiutarlo a rispettare con le comunicazioni dovute.
L’obbligo specifico per la cessazione della locazione
La L. n. 208/2015 ha introdotto un obbligo specifico per il locatore: non solo deve registrare il contratto di locazione entro trenta giorni dalla stipula, ma deve anche dare comunicazione documentata all’amministratore di condominio — entro i sessanta giorni successivi — sia della stipula che della cessazione del rapporto locatizio.
Questo obbligo serve a garantire che l’anagrafe condominiale contenga sempre informazioni aggiornate su chi abita o ha il godimento delle singole unità. Quando un inquilino va via, l’amministratore deve sapere che quella posizione si è chiusa e aggiornare il registro di conseguenza.
Cosa succede se il locatore non comunica nulla
Se il locatore non informa l’amministratore nel termine previsto, l’amministratore non rimane inerte: invia una lettera raccomandata al proprietario richiedendo le informazioni necessarie. Se entro trenta giorni dalla raccomandata non arriva risposta o arriva una risposta incompleta, l’amministratore acquisisce autonomamente le informazioni mancanti — e addebita il relativo costo al proprietario inadempiente.
Questo meccanismo di autotutela — previsto direttamente dall’art. 1130, n. 6, cod. civ. — serve a garantire che il registro venga comunque aggiornato, ma sposta sul proprietario negligente l’onere economico dell’operazione.
I rapporti tra locatore, conduttore e condominio
La cessazione del rapporto di locazione non esaurisce il quadro dei soggetti coinvolti. È utile ricordare come funzionano i rapporti durante la locazione, per capire cosa cambia quando finisce.
Durante la locazione, la partecipazione alla vita condominiale spetta al proprietario — condòmino a tutti gli effetti — non all’inquilino. L’amministratore si rivolge al proprietario per le richieste di pagamento, le convocazioni assembleari, le comunicazioni. Il conduttore partecipa alla vita condominiale per il tramite del locatore.
Tuttavia, il conduttore ha alcuni diritti propri: può consultare i registri condominiali previo appuntamento (art. 1129, comma 2, cod. civ.), ha diritto di voto nelle assemblee che riguardano le spese e la gestione del riscaldamento e del condizionamento d’aria (art. 10, L. n. 392/1978), e può impugnare le delibere viziose su quei temi. Può anche intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modifica degli altri servizi comuni.
Il locatore ha l’obbligo di comunicare al conduttore la convocazione delle assemblee in cui questi può esercitare i propri diritti. Se omette questa comunicazione, non invalida la delibera — ma risponde per risarcimento del danno nei confronti del conduttore.
Chi paga le spese condominiali: sempre il proprietario
Sul fronte delle spese condominiali, la regola è chiara: l’obbligato propter rem — il soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali verso il condominio — è il proprietario, non l’inquilino. Il condominio può agire solo contro il proprietario per il recupero degli arretrati. Se il contratto di locazione prevede che l’inquilino rimborsi le spese condominiali al proprietario, questo è un accordo interno tra le parti che non produce effetti diretti verso il condominio.
L’amministratore non ha azioni dirette contro il conduttore per il pagamento degli oneri condominiali — anche se l’inquilino usa i beni e i servizi comuni.
Privacy e anagrafe condominiale
L’aggiornamento dell’anagrafe condominiale comporta il trattamento di dati personali degli inquilini — generalità, codice fiscale, recapiti. Dal 25 maggio 2018 si applica il Regolamento UE n. 2016/679 — GDPR — recepito in Italia con il D.Lgs. n. 101/2018.
L’amministratore è tenuto a inviare a tutti i soggetti i cui dati vengono trattati — proprietari e inquilini — l’informativa privacy prevista dall’art. 13 del GDPR, specificando le finalità del trattamento: gestione condominiale, adempimenti contabili e amministrativi, gestione del riscaldamento e del condizionamento.
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