BELLUNO - Era forse prevedibile: i paesi di montagna sono sempre più “terra di conquista” estera. I borghi si svuotano di residenti ma si riempiono di seconde case. Il territorio bellunese, specie le località turistiche, si dimostra sempre più attrattivo per gli stranieri che vogliono acquistare una casa vacanza. L'interesse degli ospiti europei ma anche da altri Paesi, copre tra il 20% e il 35% delle transazioni dell'area, spinto sia dall'effetto della vetrina mediatica delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026 sia dalla ricerca di borghi montani tradizionali a prezzi d'occasione.
La ricerca elaborata dal centro studi Fimaa evidenzia che gli acquirenti stranieri da Stati Uniti e Regno Unito coprono circa il 30-35% della domanda estera. In questo contesto dominano a Cortina d'Ampezzo e nella Valle del Boite, vedi San Vito e Borca di Cadore. Si tratta di una fascia di clientela alto spendente che cerca per lo più immobili iconici, di grande metratura e pronti all’uso, senza corpose spese di ristrutturazione. Altro dato rilevante è l’interesse di tedeschi e austriaci (25-30%) per l’acquisto di case vacanza in Agordino (vedi Alleghe, Selva di Cadore) e nella Val di Zoldo. Questo tipo di clientela privilegia principalmente l'accessibilità in auto e la vicinanza ai comprensori del Dolomiti Superski.
RINNOVATO INTERESSE
In crescita l’interesse immobiliare anche da parte della clientela nord-europea, vedi cittadini olandesi, svedesi, belgi (20%), che si concentrano prevalentemente nelle zone pedemontane o meno turistiche (Alpago, Cadore, Feltrino). Costoro, secondo la ricerca, sono i principali acquirenti di rustici o tabià tradizionali da ristrutturare.
I paesi dell’est Europa (Polonia, Repubblica Ceca) e Medio Oriente rappresentano tra il 10-15% degli investitori presenti nel segmento lusso e negli investimenti ricettivi/o affitti brevi attorno all'area olimpica. Quanto alla quantità e alla tipologia della domanda, si divide nettamente in due micro-mercati: “trofeo & investimento luxury”, concentrata tra Cortina e dintorni che vede una domanda altissima a fronte di un'offerta rigidissima. Gli acquirenti alto spendenti cercano chalet esclusivi o attici panoramici. Qui prevalgono gli acquisti per uso personale stagionale misto a locazione turistica d'alta gamma.
Significativa anche la fascia “autenticità & recupero” che predilige aree dove si può acquistare a budget inferiori, vedi Cadore, Agordino, Valbelluna. In questo caso la domanda estera è spinta da chi cerca la "montagna vera". Si cercano ex stalle, rustici, casolari storici (tabià) da convertire in residenze private, spesso sfruttando i prezzi contenuti dei locali sfitti. Ma veniamo ai budget di spesa e prezzi al metro quadro: la fascia "ultra-luxury" si concentra come prevedibile su Cortina d'Ampezzo. In questo caso il budget medio a disposizione degli acquisti da parte di stranieri oscilla fra la forbice di 2,5-6 milioni di euro, con punte oltre i 10 milioni per chalet isolati.
IL CONFRONTO CON PIAZZA SAN MARCO
Il prezzo medio al mq è da capogiro: da 14.000 €/mq fino a 22.000 €/mq nei punti di maggior pregio. Cortina svetta con il 75% di abitazioni non occupate o seconde case, con prezzo medio al mq compreso fra 14.500 e 22.000 euro al mq, e un canone medio stagionale compreso fra 15mila e 35mila euro. Per dare l’idea, nelle zone più famose e centrali di Venezia, come San Marco o Rialto, una casa costa in media 6.000 euro al metro quadro e nella città lagunare il prezzo varia molto, a seconda delle zone, per un valore medio attorno ai 3.500 euro al metro.
Spostandoci nella fascia "prime dolomitica", ovvero San Vito di Cadore, Misurina, Val di Zoldo, Alleghe, Arabba, qui la ricerca evidenzia che il budget medio della clientela straniera va da 450.000 € a 1,2 milioni, con un prezzo medio al mq compreso fra 4.500 euro e 8.000 euro, e si cercano per lo più trilocali in stile alpino ricavati da nuove ristrutturazioni o piccoli chalet di recente costruzione.
Infine la fascia "accessibile & rustici", con aree d’interesse principale Basso Cadore, Agordino intermedio, Alpago. In questo caso il budget medio che i turisti stranieri sono disposti a sborsare è compreso fra i 120.000 euro e i 350.000 euro trovando soluzioni abitative al prezzo medio al mq compreso fra 1.200 euro e 3.000 euro. La tipologia di immobili cercata riguarda principalmente immobili da ristrutturare con terreno annesso o porzioni di borgo.