I bonifici con cui i condòmini versano la propria quota sul conto condominiale per finanziare lavori di ristrutturazione non sono soggetti alla ritenuta d’acconto ex art. 25 del D.L. n. 78/2010. Quella ritenuta si applica solo quando l’amministratore paga le imprese appaltatrici. La banca che trattiene su questi versamenti interni deve restituire le somme. Lo afferma il Tribunale di Reggio Calabria con la sentenza n. 530/2026.
Un condominio delibera lavori di ristrutturazione. I condòmini versano la propria quota sul conto corrente condominiale con un bonifico che nella causale indica “ristrutturazione”. La banca trattiene una ritenuta d’acconto su quei versamenti. Il condominio chiede la restituzione e ottiene ragione.
La risposta alla domanda su se la banca possa trattenere la ritenuta d’acconto sui bonifici dei condòmini per lavori è no. Il Tribunale di Reggio Calabria, con la sentenza n. 530 del 23 marzo 2026, chiarisce che la ritenuta prevista dall’art. 25 del D.L. n. 78/2010 si applica esclusivamente ai pagamenti che l’amministratore effettua verso le imprese esecutrici — non ai versamenti interni con cui i condòmini alimentano la provvista del conto condominiale.
Indice
- La norma: cosa prevede l’art. 25 del D.L. n. 78/2010
- Versamento interno e pagamento verso terzi sono cose diverse
- La doppia ritenuta sarebbe paradossale e inammissibile
- Il beneficiario della norma è l’impresa, non il condominio
- Le conseguenze pratiche per amministratori e istituti bancari
La norma: cosa prevede l’art. 25 del D.L. n. 78/2010
L’art. 25 del D.L. n. 78/2010 impone alle banche di operare una ritenuta d’acconto all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi a bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta. La ratio è chiara: evitare che chi esegue prestazioni agevolate — imprese di ristrutturazione, professionisti — sottragga imponibile al fisco. La ritenuta viene applicata sull’importo incassato dall’esecutore dei lavori, che la dedurrà dalle imposte dovute.
L’aliquota è stata modificata nel tempo: era del 10% all’introduzione della norma, poi ridotta al 4% nel periodo oggetto della controversia reggina, poi aumentata all’8% dal 2015 — aliquota tuttora vigente.
Versamento interno e pagamento verso terzi sono cose diverse
Il Tribunale di Reggio Calabria individua il cardine della questione nella distinzione tra due operazioni che hanno la stessa forma — il bonifico bancario — ma natura giuridica completamente diversa.
Il versamento interno è quello con cui il condòmino trasferisce la propria quota al conto corrente condominiale per formare la provvista che servirà a pagare i lavori. Il conto condominiale non è un soggetto terzo che percepisce un compenso: è uno strumento di gestione della liquidità del condominio, privo di soggettività tributaria propria. Il condominio non produce reddito.
Il pagamento verso l’impresa appaltatrice è invece l’operazione con cui l’amministratore dispone un bonifico dal conto condominiale a favore dell’impresa che ha eseguito i lavori. L’impresa percepisce un compenso, produce reddito, ed è su questo flusso che la ritenuta ha senso: è il momento in cui il reddito entra nel patrimonio del soggetto passivo d’imposta.
La banca aveva applicato la ritenuta al primo tipo di operazione — i versamenti dei condòmini sul conto condominiale — confondendo i due piani.
La doppia ritenuta sarebbe paradossale e inammissibile
Il Tribunale sottolinea le conseguenze assurde dell’interpretazione seguita dalla banca. Se la ritenuta si applicasse sia al versamento del condòmino sul conto condominiale sia al successivo pagamento dell’amministratore all’impresa, la stessa somma subirebbe due ritenute consecutive: una quando entra nel conto condominiale, un’altra quando viene girata all’impresa.
Questo risultato è definito “paradossale e inammissibile” — in aperto contrasto con la ratio della norma, che mira a tassare una sola volta il compenso percepito dall’impresa esecutrice. Una doppia trattenuta non avrebbe giustificazione logica né giuridica.
Il beneficiario della norma è l’impresa, non il condominio
La sentenza chiarisce chi sono i beneficiari della norma — e qui sta l’errore della banca. L’art. 25 del D.L. n. 78/2010 è costruito intorno alla figura del soggetto percettore di reddito: l’impresa o il professionista che riceve un pagamento per prestazioni agevolate. La ritenuta è uno strumento di controllo fiscale su quel flusso reddituale.
Il condominio non è percettore di reddito. I condòmini che versano la propria quota non stanno pagando un compenso a nessuno: stanno finanziando un conto di gestione collettiva. Non c’è reddito che entra, non c’è soggetto passivo d’imposta che incassa.
Le conseguenze pratiche per amministratori e istituti bancari
La sentenza offre un chiarimento operativo diretto per la gestione dei flussi bancari connessi ai lavori edilizi agevolati.
Per gli amministratori condominiali: i bonifici con cui i condòmini versano le quote per la ristrutturazione sul conto condominiale non devono subire ritenuta. Se la banca la applica ugualmente, il condominio ha diritto alla restituzione delle somme trattenute, che può ottenere con ricorso per decreto ingiuntivo — come avvenuto nel caso reggino — o con azione ordinaria.
Per gli istituti di credito: applicare la ritenuta dell’8% sui versamenti interni dei condòmini è un’operazione priva di presupposto normativo. La banca agisce in difetto dei requisiti dell’art. 25 e deve restituire quanto indebitamente trattenuto.
La ritenuta si applica correttamente solo quando l’amministratore dispone il bonifico parlante verso l’impresa appaltatrice: in quel momento la banca deve trattenere l’8% sull’importo del pagamento. È quello il flusso che la norma intende presidiare.
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