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Il governo italiano sta criticando molto un nuovo regolamento europeo che darebbe alle regioni e alle città poteri più chiari per vietare o limitare gli affitti brevi e anche l’acquisto delle seconde case nei luoghi dove i prezzi delle case sono più alti, e vorrebbe sottrarsi dalla sua applicazione. Il regolamento è contestato anche da Confedilizia, la principale associazione che rappresenta i proprietari di case, che ha molto incalzato su questo il governo italiano. Il nuovo regolamento è stato presentato il 9 settembre dal commissario europeo per le Politiche abitative Dan Jørgensen.
Negli ultimi anni diversi comuni, regioni e Stati europei hanno cercato di contrastare l’aumento dei prezzi delle case e degli affitti limitando gli affitti brevi, attraverso gli strumenti previsti dalle leggi di ciascun paese. Questi interventi devono rispettare le regole del mercato unico europeo, come la libertà di offrire servizi in tutti i paesi dell’Unione: non possono insomma portare a niente che somigli alla messa al bando di un’azienda che operi in Europa.
Nel tempo la Corte di giustizia dell’Unione Europea ha riconosciuto che la necessità di avere alloggi a prezzi sostenibili può giustificare le restrizioni, ma le norme europee non stabiliscono come si dimostra che in una zona c’è un problema abitativo, né quando una limitazione è proporzionata. Ogni amministrazione usa quindi criteri propri e ogni provvedimento rischia di essere contestato in tribunale.
La proposta di nuovo regolamento non prevede nessun obbligo di limitare gli affitti brevi, ma stabilisce criteri comuni per decidere quando queste misure sono giustificate: questi criteri riguardano soprattutto le zone che il provvedimento definisce a «tensione abitativa», cioè dove i prezzi di vendita sono almeno otto volte superiori al reddito medio annuale degli abitanti; dove il divario tra prezzi e redditi è peggiorato nei dieci anni precedenti e non è previsto che migliori nei tre anni successivi, tenendo conto della domanda e dell’offerta di case e dell’andamento della popolazione.
La Commissione Europea sostiene che regole comuni siano necessarie per evitare che norme sugli affitti brevi troppo diverse tra varie città, regioni e Stati compromettano il funzionamento del mercato unico, e di esporre meno ai ricorsi i provvedimenti di chi decide di intervenire. Le scelte sulle politiche abitative, secondo la Commissione, resterebbero comunque alle autorità locali, e il regolamento non si applicherà alle norme approvate prima della sua entrata in vigore, né alle restrizioni motivate da ragioni diverse dai prezzi delle case.
Tommaso Foti parla del nuovo regolamento europeo sugli affitti brevi alla Camera, il 23 settembre 2026 (ANSA/MASSIMO PERCOSSI)
Mercoledì il ministro degli Affari europei Tommaso Foti, di Fratelli d’Italia, ha criticato il regolamento alla Camera. Rispondendo a un’interrogazione del deputato di Forza Italia Alessandro Cattaneo, Foti ha detto che la proposta in realtà «costituisce un vero e proprio sistema di governo europeo delle politiche abitative», che dovrebbero essere di competenza degli Stati. Per questo ha annunciato che il governo sta spingendo affinché nel regolamento sia presente una «clausola nazionale», che lasci libertà agli Stati su come applicare le norme.
Non è chiaro cosa il ministro intenda con “clausola nazionale”, perché i regolamenti europei si applicano direttamente senza che ogni governo dell’Unione debba approvare una legge nazionale specifica, come invece accade per le direttive. Sembra quindi che il governo voglia introdurre nel regolamento qualcosa che lo renda più simile a una direttiva. Lo stesso Foti alla Camera ha detto: «Magari fosse una direttiva, avremmo facoltà di applicarla e, magari, di applicarla in modo meno stretto rispetto a quanto oggi indichi».
Foti ha criticato il regolamento anche nel merito, soprattutto per le limitazioni che consente di applicare nei confronti della proprietà privata e le conseguenze negative che le norme a suo parere avrebbero sul turismo. Rispondendo Cattaneo ha parlato della necessità di «difendere la casa degli italiani».
Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, a maggio del 2026 (ANSA/ALESSANDRO DI MEO)
Sono argomenti simili a quelli usati da Confedilizia e dal suo presidente Giorgio Spaziani Testa, che ha definito il regolamento tra le altre cose «inaccettabile», «liberticida» e «imbarazzante». Lui e Confedilizia sono stati molto ascoltati nelle ultime settimane dal governo: il 16 settembre hanno incontrato il ministro del Turismo Gianmarco Mazzi; il 19 settembre hanno ospitato a un convegno il ministro delle Infrastrutture e segretario della Lega Matteo Salvini e il ministro Foti; mentre il 21 settembre hanno avuto un incontro proprio al ministero delle Infrastrutture. Spaziani Testa ha detto di essere soddisfatto di quello che il governo sta facendo contro il regolamento europeo.
I giudizi della maggioranza e di Confedilizia sono anche più severi di quelli di Airbnb, che pure è interessata a evitare norme stringenti sugli affitti brevi. La piattaforma, per esempio, ha detto di essere favorevole all’adozione di regole europee proporzionate e basate sui dati per gli affitti brevi. Ha criticato però la proposta di regolamento perché non distingue tra i singoli individui che affittano «occasionalmente» le loro seconde case e le società che lo fanno con più case sistematicamente.
Chi critica il regolamento ricorda poi che limitare gli affitti brevi non ha portato benefici sui prezzi nelle città che hanno già adottato limitazioni e divieti, e sostiene che l’unica soluzione sia costruire più abitazioni per permettere all’offerta di case di tenere il passo della domanda.
La stessa Commissione ha riconosciuto che limitare gli affitti brevi e le seconde case non risolve il problema, e per questo insieme al regolamento ha pubblicato una serie di raccomandazioni non vincolanti per migliorare la disponibilità di alloggi a prezzi calmierati. Secondo la Commissione gli Stati dovrebbero, tra le altre cose, ridurre la burocrazia necessaria per la costruzione di nuove case, recuperare edifici inutilizzati, e ristrutturare le case popolari, per renderle abitabili e anche più efficienti sul piano energetico.
Anche da parte dei gruppi parlamentari europei della Sinistra e dei Verdi sono arrivate critiche al regolamento, ma opposte a quelle di governo e Confedilizia: sostengono che il provvedimento proposto sia poco ambizioso e che si preoccupi troppo del buon funzionamento del mercato, inserendo tanti vincoli che le autorità locali dovranno rispettare per poter regolamentare gli affitti brevi.
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