Verso il condominio pagano entrambi, sempre. Ma tra loro la fattura finale la decide un dettaglio tecnico: quanto è grave il cedimento della facciata.
Un’ordinanza comunale che impone di mettere in sicurezza la facciata mette subito in allarme l’amministratore: chi paga, se sull’appartamento grava un usufrutto? Molti si chiedono chi paga per la facciata pericolante tra usufruttuario e nudo proprietario, soprattutto quando la nuda proprietà è stata venduta e chi abita l’immobile non ne è il pieno titolare. La regola di partenza è semplice: verso il condominio rispondono entrambi, in solido. Ma tra loro, per stabilire chi debba anticipare davvero la spesa, tutto dipende dalla natura dei lavori: ordinari o straordinari.
Indice
- Chi deve pagare l’amministratore condominiale?
- Cosa succede dopo il pagamento: chi rimborsa chi?
- Chi paga se i lavori sono di natura straordinaria?
- Chi paga se i lavori sono di manutenzione ordinaria?
- Come si distingue un intervento straordinario da uno ordinario?
Chi deve pagare l’amministratore condominiale?
Quando c’è un usufrutto su un’unità immobiliare, il condominio non deve preoccuparsi di distinguere tra le due figure coinvolte. L’articolo 67, ottavo e ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per i contributi condominiali, senza alcuna differenza tra spese di ordinaria o straordinaria amministrazione. Questo significa che l’amministratore può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per ottenere il pagamento, senza dover valutare preventivamente chi, tra i due, sia effettivamente tenuto a sostenere il costo secondo le regole di riparto interne.
Se l’usufruttuario abita l’immobile ma è irreperibile, l’amministratore può bussare senza problemi alla porta del nudo proprietario, e viceversa. La solidarietà è, in questo senso, uno scudo a garanzia del condominio, che non deve farsi carico delle dinamiche interne al rapporto tra le due parti.
Cosa succede dopo il pagamento: chi rimborsa chi?
Il discorso cambia radicalmente quando si sposta l’attenzione dal condominio al rapporto interno tra usufruttuario e nudo proprietario. Chi dei due ha versato la somma, infatti, può avere diritto a un’azione di regresso nei confronti dell’altro, cioè al rimborso di quanto anticipato. Per stabilire chi debba rivalersi su chi, occorre però verificare preliminarmente se i lavori richiesti dal Comune rientrino tra le riparazioni straordinarie o tra quelle ordinarie, secondo la ripartizione stabilita dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile. Questa distinzione è il vero snodo della vicenda: da essa dipende l’intero esito della questione.
Chi paga se i lavori sono di natura straordinaria?
Se l’intervento richiesto viene qualificato come riparazione straordinaria, la regola generale prevede che sia il nudo proprietario a doverne sostenere il costo. Di conseguenza, se è stato l’usufruttuario a versare i contributi al condominio, avrà diritto di rivalersi sul nudo proprietario tramite azione di regresso. Questa regola, però, conosce due eccezioni importanti. La prima riguarda il caso in cui le riparazioni straordinarie si siano rese necessarie a causa dell’inadempimento, da parte dell’usufruttuario stesso, degli obblighi di ordinaria manutenzione: chi non ha curato la manutenzione corrente non può poi scaricare sul nudo proprietario le conseguenze della propria trascuratezza. La seconda eccezione si verifica quando il nudo proprietario ha rifiutato di eseguire le opere e l’usufruttuario, di fronte a quel rifiuto, ha deciso comunque di procedere a proprie spese: in questa ipotesi, in base all’articolo 1006 del Codice civile, l’usufruttuario non ha diritto al regresso immediato, ma potrà chiedere il rimborso del capitale impiegato, senza interessi, solo al termine dell’usufrutto. Per capire se ci si trovi in una di queste due situazioni particolari, è necessario esaminare con attenzione il verbale dell’assemblea che ha deliberato i lavori, oltre alle eventuali comunicazioni intercorse tra nudo proprietario e usufruttuario sull’argomento. Solo se da questa verifica emerge che nessuna delle due eccezioni ricorre, il nudo proprietario potrà essere chiamato a rimborsare quanto anticipato dall’usufruttuario.
Chi paga se i lavori sono di manutenzione ordinaria?
Nel caso opposto, cioè quando i lavori richiesti dal Comune rientrano tra le riparazioni ordinarie, la logica si inverte completamente. È il nudo proprietario, se costretto a versare i contributi al condominio, ad avere diritto di regresso nei confronti dell’usufruttuario, poiché è quest’ultimo a dover normalmente sostenere le spese di gestione corrente dell’immobile che utilizza.
Come si distingue un intervento straordinario da uno ordinario?
Il punto decisivo, per applicare correttamente le regole appena viste, è capire quale tipo di intervento il condominio deciderà concretamente di eseguire per rispondere all’ordinanza comunale. Se la scelta ricade su un intervento strutturale, volto a prevenire o eliminare in modo definitivo cedimenti dovuti alla vetustà dell’edificio, l’opera si qualifica come manutenzione straordinaria: lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza del 19 settembre 2019, n. 22797.
Un rinforzo dei solai o un consolidamento della muratura portante, ad esempio, rientrano in questa categoria. Se invece il condominio si limita a un semplice spicconamento, cioè alla rimozione dell’intonaco pericolante per scongiurare nell’immediato la caduta di calcinacci senza intervenire sulle cause strutturali del problema, l’intervento resta di natura ordinaria e la spesa rimane a carico esclusivo dell’usufruttuario.
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