La Cassazione con l’ordinanza n. 13661/2026 conferma che i Comuni possono negare l’esenzione IMU per l’abitazione principale quando i consumi elettrici e idrici sono nettamente inferiori alle medie ISTAT. Consumi sotto la media sono indizio di dimora saltuaria, non abituale. La residenza anagrafica da sola non basta.
Un contribuente ha la residenza anagrafica in un immobile in un comune turistico toscano. Anche la madre è anagraficamente residente lì. Dovrebbe essere la prima casa — esente da IMU. Ma quando il Comune controlla i consumi di luce e acqua, scopre che sono meno di un terzo e meno di un quarto delle medie ISTAT per quella zona. Scatta l’accertamento. La Cassazione dà ragione al Comune.
La risposta alla domanda su se i consumi bassi di luce e acqua facciano perdere l’esenzione IMU sulla prima casa è sì — quando sono talmente al di sotto delle medie da escludere ragionevolmente che qualcuno ci abiti in modo stabile. L’ordinanza n. 13661/2026 della Cassazione lo afferma chiaramente e indica ai Comuni uno strumento di controllo preciso ed efficace.
Indice
- I due requisiti dell’abitazione principale ai fini IMU
- Come i Comuni controllano la dimora abituale
- Il caso concreto: consumi a un terzo e un quarto delle medie ISTAT
- La presunzione indiziaria: cosa può fare il Comune con i dati delle utenze
- Le conseguenze pratiche
I due requisiti dell’abitazione principale ai fini IMU
L’art. 1, comma 741, della L. n. 160/2019 definisce l’abitazione principale come l’immobile nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Servono entrambe le condizioni, non una sola.
Il primo requisito — la residenza anagrafica — è verificabile facilmente: risulta dai registri comunali dell’Anagrafe. Non ci sono margini di ambiguità.
Il secondo requisito — la dimora abituale — è più complesso. La Cassazione ha chiarito che si caratterizza per un elemento oggettivo, la permanenza stabile in un determinato luogo, e per un elemento soggettivo, l’intenzione di abitarvi stabilmente, rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali (Cass. n. 3841/2021; n. 25726/2011; n. 1738/1986). Non basta esserci registrati: bisogna davvero viverci.
Come i Comuni controllano la dimora abituale
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209/2022, ha indicato espressamente che i Comuni dispongono di strumenti efficaci per verificare la dimora abituale. Tra questi, l’art. 2, comma 10, lettera c), punto 2, del D.Lgs. n. 23/2011consente ai Comuni di accedere ai dati relativi alla somministrazione di energia elettrica, servizi idrici e gas per gli immobili nel loro territorio.
I consumi delle utenze domestiche sono un indicatore oggettivo del grado di utilizzo effettivo di un immobile. Un’abitazione occupata stabilmente da uno o più persone genera consumi misurabili e prevedibili. Un immobile quasi mai abitato genera consumi minimi o nulli.
Il caso concreto: consumi a un terzo e un quarto delle medie ISTAT
Il Comune turistico toscano aveva applicato esattamente questo strumento. I controlli sulle utenze dell’immobile avevano rivelato:
consumi elettrici pari a meno di un terzo di quelli standard ISTAT per la provincia; consumi idrici pari a meno di un quarto di quelli standard ISTAT.
Nell’immobile risultavano anagraficamente residenti il contribuente e sua madre. Nonostante la doppia residenza, i consumi erano compatibili al massimo con un utilizzo saltuario — una casa di vacanza, non una prima casa.
Il Comune ha notificato avvisi di accertamento IMU e TASI, contestando la mancanza del requisito della dimora abituale. Il contribuente ha impugnato. I giudici di merito hanno dato ragione al Comune. La Cassazione ha confermato.
La presunzione indiziaria: cosa può fare il Comune con i dati delle utenze
La Cassazione afferma che i consumi delle utenze costituiscono un quadro indiziario sufficiente a fondare l’accertamento. Non servono prove dirette della mancata residenza — testimonianze, sopralluoghi, intercettazioni. Bastano dati oggettivi e misurabili che rendano inverosimile la dimora abituale.
Consumi pari a un terzo o un quarto delle medie statistiche per una zona sono incompatibili con la presenza stabile di una o due persone in un’abitazione. Questa incompatibilità è il presupposto dell’accertamento.
Una volta che il Comune dimostra il quadro indiziario, l’onere si sposta sul contribuente: è lui a dover provare che, nonostante i consumi bassi, la dimora era effettivamente abituale — magari per ragioni specifiche: assenze prolungate per malattia, lavoro fuori sede, presenza saltuaria documentata da altri elementi.
Le conseguenze pratiche
La sentenza ha implicazioni dirette per chi ha la residenza anagrafica in un immobile ma non lo abita in modo stabile — fenomeno frequente nelle zone turistiche, dove molti registrano la residenza in una casa di villeggiatura per beneficiare dell’esenzione IMU.
I Comuni possono ora sistematicamente incrociare i dati delle residenze anagrafiche con i dati dei consumi delle utenze, e avviare accertamenti quando il divario rispetto alle medie ISTAT è significativo. Non è necessario raggiungere la prova certa della mancata residenza: è sufficiente un quadro indiziario fondato su dati oggettivi.
Chi ha la residenza formale in una seconda casa — anche con un familiare registrato lì — ma la usa solo per le vacanze, rischia l’accertamento IMU per gli anni non prescritti, con le relative sanzioni e interessi. La residenza anagrafica, da sola, non protegge più.
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