Comproprietari senza rappresentante: che voto vale?

Quando la stessa cantina o lo stesso appartamento appartengono a più eredi che litigano su tutto, tranne che sull’assemblea condominiale, il rischio di paralisi è dietro l’angolo, e la sua eco non basta a fermare le delibere.

Un immobile diviso fra più eredi, un’assemblea da votare, e due comproprietari che non riescono a mettersi d’accordo nemmeno su chi debba parlare per loro: è lo scenario che la Cassazione ha affrontato con la sentenza n. 23548/2026, sezione Seconda, depositata il 20 luglio 2026. Molti condòmini alle prese con proprietà indivise si chiedono cosa succeda quando i comproprietari senza rappresentante non sanno quale voto esprimere: la risposta della Corte è netta, e riguarda ogni condominio in cui una o più unità immobiliari appartengono, per successione o per acquisto congiunto, a più persone insieme.

Indice

• Cosa succede se i comproprietari non nominano un rappresentante?
• Cosa accade se i comproprietari non trovano un’intesa sul voto?
• Le comunioni che nascono da titoli diversi restano separate?
• Il caso deciso dalla Cassazione: come è nata la controversia?
• Perché la Cassazione ha respinto il ricorso?
• Quali principi restano fermi per casi analoghi?

Cosa succede se i comproprietari non nominano un rappresentante?

La prima questione che la Cassazione affronta riguarda il diritto, riconosciuto ai contitolari di un’unità immobiliare in proprietà indivisa, di designare un solo rappresentante per l’assemblea. Questa facoltà, prevista dagli articoli 67, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile e 1106, comma 2, del Codice civile, non toglie però ai singoli comproprietari la possibilità di intervenire individualmente alla riunione. Nessuno impedisce, cioè, che ciascun contitolare partecipi di persona all’assemblea e provi a esprimere il voto unitario che spetta alla sua porzione di proprietà. Le norme citate non sono infatti pensate per comprimere questo diritto di partecipazione, che rappresenta una garanzia dell’effettiva collegialità delle deliberazioni.

Cosa accade se i comproprietari non trovano un’intesa sul voto?

Il punto più delicato della vicenda riguarda proprio l’ipotesi in cui i comproprietari, presenti individualmente perché privi di un rappresentante designato, non riescano comunque a formare la maggioranza necessaria per esprimere quel voto unico che la legge attribuisce loro come gruppo. In questo caso, secondo la Suprema corte, i comproprietari devono considerarsi fra gli astenuti, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, poiché non hanno di fatto contribuito alla formazione della volontà collegiale.

Se due fratelli comproprietari di uno stesso locale si presentano in assemblea e uno vota a favore della delibera mentre l’altro vota contro, senza che nessuno dei due prevalga, il loro voto complessivo non conta nulla ai fini del calcolo della maggioranza: è come se non avessero votato affatto.

Questo meccanismo tutela l’assemblea da situazioni di stallo permanente, evitando che un conflitto interno fra comproprietari finisca per bloccare in via indiretta l’intera formazione della volontà condominiale.

Le comunioni che nascono da titoli diversi restano separate?

Un secondo principio affrontato dalla Corte riguarda un aspetto più tecnico, ma determinante nel caso concreto: come vanno considerate, ai fini del calcolo della maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, le comunioni che nascono da vicende diverse ma che finiscono per intrecciarsi sullo stesso edificio. La Cassazione chiarisce che, quando la comunione su una singola unità immobiliare nasce da un atto di disposizione del bene concluso fra tutti i contitolari di una più ampia comunione ereditaria, e in quella comunione ereditaria resta compreso anche un altro immobile facente parte dello stesso edificio condominiale, si è in presenza di comunioni autonome e distinte. Il fatto che entrambe le comunioni abbiano origine, in qualche misura, dallo stesso nucleo familiare non le rende un’unica entità ai fini del funzionamento dell’assemblea: provengono da titoli diversi e vanno perciò trattate separatamente, sia nella composizione sia nel voto.

Il caso deciso dalla Cassazione: come è nata la controversia?

La vicenda concreta da cui origina la sentenza aiuta a comprendere la portata pratica di questi principi. Il condominio era in origine composto da due proprietà di pari valore, appartenenti a due gruppi familiari fra loro imparentati. Nel tempo, due comproprietari avevano acquistato le quote ereditarie di una cantina, alterando così la parità originaria delle quote di proprietà fra le due unità immobiliari. La Corte d’appello aveva già osservato che, per effetto di questo acquisto, il condominio dovesse ormai considerarsi composto non più da due, ma da tre gruppi di condomini. Secondo i giudici di merito, inoltre, la mancata designazione di un rappresentante comune da parte dei due nuovi comproprietari della cantina non aveva alcuna rilevanza, perché a entrambi era stato comunque attribuito un solo voto complessivo.

Perché la Cassazione ha respinto il ricorso?

Il condomino che aveva impugnato la delibera di conferma dell’amministratore ha portato la questione fino in Cassazione, sostenendo che i comproprietari della cantina avrebbero dovuto necessariamente nominare un rappresentante comune per poter partecipare validamente al voto. La Suprema corte ha respinto questa tesi, ribadendo che, quando un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno sì diritto a un solo rappresentante, ma la sua eventuale mancata designazione non impedisce ai singoli di intervenire personalmente. La necessità che il rappresentante, ove nominato, esprima la volontà unica dei comproprietari comporta piuttosto che gli eventuali contrasti fra questi ultimi sull’assemblea debbano risolversi all’interno del gruppo, senza riflettersi automaticamente sulla validità della delibera. La Corte ha inoltre precisato un ulteriore corollario: se più persone sono comproprietarie pro indiviso di due o più unità immobiliari nello stesso edificio, in forza di un medesimo titolo di comunione, non hanno diritto a esprimere tanti voti quanti sono i comproprietari, ma resta comunque un solo voto per l’intero gruppo.

Quali principi restano fermi per casi analoghi?

La sentenza si chiude enunciando tre principi di diritto destinati a orientare la soluzione di controversie analoghe. Il primo riguarda la necessità di considerare, ai fini della maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, le comunioni originate da titoli diversi come patrimonialmente autonome, anche quando riguardano immobili appartenenti allo stesso edificio e agli stessi soggetti. Il secondo conferma che il diritto di designare un rappresentante comune non priva mai i singoli comproprietari della facoltà di intervenire e votare personalmente in assemblea. Il terzo, infine, stabilisce che, in assenza di un rappresentante designato e in caso di mancata formazione della maggioranza interna al gruppo di comproprietari, questi ultimi vanno considerati fra gli astenuti, agli effetti dell’articolo 1137 del Codice civile, non avendo contribuito alla formazione della volontà collegiale.