Scopri come firmare il preliminare per sé o per persona da nominare. Ecco le regole su responsabilità, scadenze e moduli per l’intestazione a terzi.
Quando si decide di acquistare un immobile, le esigenze possono cambiare in corso d’opera o, spesso, si ha già in mente di far intestare il bene a un familiare o a una società, pur gestendo la trattativa in prima persona. La legge offre uno strumento molto flessibile per queste situazioni, evitando doppi passaggi di proprietà che sarebbero costosi e burocraticamente pesanti. Si tratta di una clausola specifica che permette a chi firma l’accordo iniziale di farsi sostituire da un altro soggetto al momento del rogito notarile. Capire come comprare casa per un’altra persona e come funziona la riserva di nomina è fondamentale per gestire queste dinamiche con sicurezza. Grazie a questo meccanismo, previsto dal codice civile, il promissario acquirente mantiene aperta la possibilità di decidere chi sarà il reale proprietario finale, senza dover rifare i contratti da zero. In questo articolo vedremo nel dettaglio come si attiva questa facoltà, quali sono i rischi per chi vende e come deve avvenire la comunicazione ufficiale per essere valida agli effetti di legge.
Indice
- Cosa significa firmare per sé o per persona da nominare?
- Come si tutela il venditore se cambia l’acquirente?
- In che forma bisogna comunicare la nomina del terzo?
Cosa significa firmare per sé o per persona da nominare?
Nella pratica immobiliare capita di frequente che il preliminare venga sottoscritto utilizzando la formula “per sé o per persona da nominare”. Questa dicitura non è un semplice modo di dire, ma un diritto concesso espressamente dalla legge (art. 1401 Cc). In sostanza, una delle parti si riserva la facoltà di indicare, in un momento successivo alla firma ma prima del rogito, il nome della persona che dovrà effettivamente acquistare l’immobile o assumere gli obblighi del contratto. Questa clausola crea una dissociazione tra chi stipula il compromesso e chi diventerà parte del contratto definitivo. Il meccanismo però non è automatico: la dichiarazione di nomina non ha alcun effetto se non viene seguita dall’accettazione della persona indicata (art. 1402 Cc). Una volta che il terzo accetta, subentra in tutto e per tutto nella posizione di chi ha firmato inizialmente, acquistando i diritti e assumendo gli obblighi fin dal momento della stipula originaria (art. 1404 Cc). Se invece l’accettazione manca, il contratto produce i suoi effetti tra i contraenti originali e chi ha firmato inizialmente dovrà comprare la casa personalmente.
Come si tutela il venditore se cambia l’acquirente?
Quando si utilizza questo strumento, c’è un rischio da non sottovalutare per chi vende: il promissario acquirente che cede la sua posizione potrebbe ritenersi liberato da ogni responsabilità, lasciando il venditore a vedersela con un terzo soggetto che magari non offre le stesse garanzie di solvibilità. Per evitare spiacevoli sorprese, è opportuno inserire nel contratto una specifica clausola di salvaguardia. Questa previsione deve stabilire la solidarietà del promissario acquirente cedente con il terzo designato per tutte le obbligazioni che derivano dal preliminare. In questo modo, se il nuovo nominato non dovesse rispettare gli impegni, ad esempio non pagando il prezzo pattuito, il venditore potrà rivalersi anche su chi ha firmato il contratto originario, chiedendo a lui il pagamento.
In che forma bisogna comunicare la nomina del terzo?
La legge impone che la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo rispettino la stessa forma usata per il contratto, che per gli immobili è quella scritta. Tuttavia, la giurisprudenza (Cass. sent. n. 21254 del 29 settembre 2006) ha chiarito che non serve necessariamente una formula solenne diretta all’altro contraente. È sufficiente che al venditore arrivi una comunicazione scritta dalla quale emerga in modo inequivocabile la volontà di designare il terzo e la sua accettazione. Nello specifico del preliminare di compravendita, questa comunicazione può essere inviata anche direttamente dal terzo nominato e non per forza dal contraente originario. I giudici hanno adottato un approccio molto pratico: la volontà può essere desunta anche da atti giudiziari. Per esempio, la nomina e l’accettazione si possono ricavare dall’atto di citazione che il terzo notifica al venditore per chiedere l’esecuzione del contratto, oppure dall’atto introduttivo del giudizio promosso per ottenere il trasferimento della proprietà ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile (Cass. sent. n. 13686 del 21 maggio 2019).
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