Il costo del terreno è il prezzo di acquisto rivalutato secondo gli indici Istat, aumentato di ogni spesa inerente. La plusvalenza si calcola sottraendo quel costo dal valore normale degli appartamenti che si riceveranno, e va tassata nell’anno in cui si acquisisce la titolarità giuridica degli immobili.
Un privato possiede un terreno edificabile e decide di cederlo a un’impresa di costruzioni in cambio di appartamenti che l’impresa si impegna a realizzare sullo stesso terreno. Non c’è un corrispettivo in denaro: il valore del terreno viene “scambiato” con la futura proprietà delle unità abitative. Dal punto di vista fiscale, questa operazione — tecnicamente chiamata permuta indiretta — genera una plusvalenza tassabile. Come si calcola?
La domanda che molti contribuenti si pongono quando valutano questo tipo di operazione è come si calcoli la plusvalenza sulla permuta di un terreno edificabile con appartamenti da costruire e cosa cambia nel 2026: la risposta emerge dall’art. 68, comma 2, del Tuir, che disciplina la determinazione del costo del terreno, e dall’art. 9 del Tuir, che fissa i criteri per determinare il valore normale degli immobili ricevuti in cambio. Le modifiche introdotte dalla legge n. 199 del 2025 riguardano l’IVA per i soggetti con partita IVA, non il regime reddituale del privato.
Indice
- Come si determina il costo del terreno
- Come si determina il corrispettivo: il valore normale degli appartamenti
- Il calcolo della plusvalenza
- Quando si paga l’imposta: il momento della tassazione
- Cosa cambia nel 2026: la modifica riguarda solo l’IVA
Come si determina il costo del terreno
Il punto di partenza per calcolare la plusvalenza è il costo fiscalmente riconosciuto del terreno. L’art. 68, comma 2, del Tuir stabilisce che il costo è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente — spese notarili, imposte di registro, eventuali spese tecniche — rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, comunemente chiamato indice Istat o indice Foi.
La rivalutazione Istat è fondamentale: un terreno acquistato molti anni fa avrà un costo fiscalmente riconosciuto significativamente più alto rispetto al prezzo nominale pagato all’epoca, riducendo così la plusvalenza tassabile.
Se il terreno è stato acquisito per successione, il costo di riferimento è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione — o quello definito e liquidato successivamente — aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo inerente sostenuto successivamente.
Se il terreno è stato ricevuto in donazione, rileva invece il prezzo di acquisto sostenuto dal donante — non il valore al momento della donazione — aumentato dell’imposta sulle donazioni e di ogni altro costo inerente.
Come si determina il corrispettivo: il valore normale degli appartamenti
Nella permuta di un terreno contro appartamenti da costruire, non esiste un corrispettivo in denaro. Il valore che il privato riceve non è un prezzo ma un insieme di immobili futuri. Per calcolare la plusvalenza, occorre stabilire qual è il “corrispettivo” equivalente a quello che si percepirebbe in una vendita tradizionale.
A questo scopo si utilizza il valore normale delle unità immobiliari da costruire, determinato secondo i criteri dell’art. 9, commi 2 e 3, del Tuir. Il valore normale è il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni sono stati acquisiti o i servizi sono stati prestati.
Il calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è data dalla differenza tra il valore normale degli appartamenti ricevuti e il costo fiscalmente riconosciuto del terreno ceduto, rivalutato come descritto.
Un esempio semplificato: se il terreno è stato acquistato per 100.000 euro con spese accessorie di 5.000 euro e la rivalutazione Istat porta il costo riconosciuto a 150.000 euro, e il valore normale degli appartamenti che si riceveranno è di 400.000 euro, la plusvalenza tassabile è di 250.000 euro.
Quando si paga l’imposta: il momento della tassazione
La tassazione della plusvalenza non avviene nell’anno in cui viene stipulato il contratto di permuta, ma nell’anno in cui il privato entra nella titolarità giuridica degli appartamenti — cioè quando diventa proprietario degli immobili costruiti. La Cassazione ha confermato questo principio con la sentenza n. 14279 del 2006.
Questo significa che se il contratto di permuta viene stipulato nel 2026 ma gli appartamenti vengono consegnati e trasferiti in proprietà nel 2028, la plusvalenza verrà tassata nel periodo d’imposta 2028.
Cosa cambia nel 2026: la modifica riguarda solo l’IVA
La legge n. 199 del 2025 ha modificato l’art. 13, comma 2, lettera d), del Dpr n. 633 del 1972, cambiando le regole per determinare la base imponibile IVA nelle permute poste in essere da soggetti che operano con partita IVA: dal 2026 si utilizza il costo effettivo anziché il valore normale.
Questa modifica non riguarda i privati che cedono un terreno edificabile. Per loro, il regime reddituale rimane invariato e disciplinato dall’art. 68, comma 2, del Tuir come descritto. Il privato che permuta il proprio terreno contro appartamenti da costruire non subisce alcun impatto dalla novità del 2026 sul piano delle imposte sui redditi.
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