Affitto negozio: il proprietario può alzare il canone?

Scopri quando l’aumento è nullo, gli effetti della registrazione tardiva e i rischi dell’accordo occulto nel canone commerciale.

Chi gestisce un’attività commerciale sa bene quanto il costo della locazione incida sul bilancio aziendale. Spesso, nel corso del rapporto, il proprietario dell’immobile tenta di richiedere somme maggiori rispetto a quelle pattuite inizialmente o cerca di inserire clausole che blindano il contratto a suo favore. La legge italiana, in particolare la legge n. 392 del 1978, prevede tutele rigide per proteggere la parte ritenuta più debole, ovvero il conduttore. Tuttavia, districarsi tra clausole nulle, accordi verbali e registrazioni tardive non è semplice. Ebbene in caso di affitto di un negozio, il proprietario può alzare il canone? La risposta richiede di analizzare con attenzione le regole stabilite dalla Corte di Cassazione. In questo articolo spiegheremo quali sono i limiti agli aumenti, cosa succede se si registra il contratto in ritardo e come difendersi dai cosiddetti “patti occulti”. Vedremo inoltre che il diritto a recuperare le somme pagate indebitamente ha scadenze precise e che non tutti gli accordi firmati sono validi davanti al giudice.

Indice

• Posso rifiutarmi di pagare l’aumento dell’affitto?
• Gli accordi transattivi sul canone sono validi?
• Cosa succede se registro il contratto in ritardo?
• Il patto occulto per pagare di più è valido?

Posso rifiutarmi di pagare l’aumento dell’affitto?

Nelle locazioni commerciali, la regola generale vieta di modificare il canone in modo arbitrario durante il rapporto. I giudici hanno stabilito che ogni pattuizione che prevede veri e propri aumenti del canone, e non un semplice aggiornamento del corrispettivo (come l’adeguamento ISTAT), deve considerarsi nulla. Questo accade perché tali accordi attribuiscono al locatore un vantaggio ingiusto, superiore a quanto previsto dalla normativa.

Il conduttore ha il diritto di non versare queste somme eccedenti. Tale diritto sorge nel momento stesso in cui viene firmato il contratto o l’accordo illegittimo. Se l’inquilino ha pagato somme non dovute per paura di perdere i locali, può chiederne la restituzione. È importante ricordare che questa azione legale può essere avviata anche dopo aver lasciato l’immobile, ma bisogna rispettare un termine preciso: l’azione va esercitata entro il termine di decadenza di sei mesi dalla riconsegna delle chiavi (Cass., sez. III, sent. 20 dicembre 2019 n. 34148).

Gli accordi transattivi sul canone sono validi?

Sebbene la legge 392/1978 (articolo 79) sanzioni con la nullità qualsiasi clausola che limiti la durata del contratto o aumenti il canone, esiste un’eccezione importante che riguarda gli accordi presi per chiudere una lite (transazioni). La Cassazione distingue due situazioni:

• le clausole inserite nel contratto originale o durante il rapporto per limitare preventivamente i diritti dell’inquilino: queste sono nulle perché il conduttore, pur di avere l’immobile, accetterebbe condizioni svantaggiose;

• gli accordi transattivi conclusi successivamente: questi sono validi.

Se il conduttore e il locatore si accordano per risolvere una questione già sorta (ad esempio, per definire un debito pregresso o gestire una crisi momentanea), stanno disponendo di diritti già maturati. In questo caso, non c’è la pressione di dover ottenere l’immobile a ogni costo, quindi le parti sono libere di trattare. Pertanto, la nullità non si estende a questi accordi che regolano vicende verificatesi in corso di rapporto (Cass., sez. III, sent. 14 marzo 2018 n. 6124).

Cosa succede se registro il contratto in ritardo?

La registrazione del contratto di locazione è un obbligo fondamentale. Un contratto non registrato è nullo e, in teoria, non produce effetti. Tuttavia, le Sezioni Unite hanno chiarito che è possibile rimediare alla mancata registrazione iniziale. Se il contratto contiene fin dall’inizio l’indicazione del canone realmente pattuito (quindi non c’è evasione o simulazione sul prezzo), la tardiva registrazione funge da sanatoria.

Questa sanatoria ha efficacia retroattiva (ex tunc). Significa che, una volta pagate le imposte e registrato l’atto, il contratto si considera valido fin dalla data della sua firma, come se fosse stato regolare fin dal primo giorno. I giudici spiegano che questa soluzione è coerente con il sistema: se la nullità serve a punire l’evasione fiscale (inadempimento all’obbligo di registrazione), il ravvedimento del contribuente che paga quanto dovuto sana il vizio (Cass., SS.UU., sent. 9 ottobre 2017 n. 23601).

Il patto occulto per pagare di più è valido?

Diverso è il caso in cui le parti si accordano segretamente per un affitto più alto di quello dichiarato nel contratto registrato. Questo è il cosiddetto patto occulto di maggiorazione. La Corte di Cassazione è stata severissima su questo punto: il patto con cui si concorda un canone superiore è affetto da nullità insanabile.

A differenza del contratto registrato in ritardo, qui non c’è sanatoria che tenga. Anche se le parti decidessero di registrare successivamente questo accordo integrativo, la clausola sull’aumento resterebbe nulla. Facciamo un esempio per capire meglio:

• se nel contratto registrato c’è scritto che l’affitto è 1.000 euro, ma con una scrittura privata a parte l’inquilino si impegna a pagarne 1.500;

• l’accordo sui 500 euro extra è nullo e non va pagato.

La nullità colpisce solo la clausola dell’aumento (vitiatur sed non vitiat), lasciando valido il resto del contratto al canone più basso dichiarato ufficialmente (Cass., SS.UU., sent. 9 ottobre 2017 n. 23601).